बेइजिङ‍- चीनको विशाल रियल-इस्टेट कम्पनी ‘एभरग्रान्ड’को टाट पल्टिएको छ । यससँगै यसको लिलामी प्रक्रिया अघि बढाउने निवेदन अदालतले स्वीकृत गरेको छ।

करिब ३०० अर्ब अमेरिकी डलर अर्थात् झन्डै २८ लाख करोड भारतीय रुपैयाँ बराबरको ऋणमा डुबेको कम्पनीका संस्थापक हुई का यानलाई वित्तीय ठगीसहितका अपराधमा जन्मकैदको सजाय सुनाइएको छ। त्यसको भोलिपल्ट बिहीबार अदालतले कम्पनी बन्द गर्ने प्रक्रिया अघि बढाउन स्वीकृति दिएको हो।

सन् २०१८ मा ब्रान्ड मूल्यका आधारमा विश्वकै सबैभन्दा ठूलो रियल इस्टेट कम्पनी बनेको एभरग्रान्डले चीनको तीव्र सहरीकरणबाट ठूलो विस्तार गरेको थियो। कम्पनीले ठूलो परिमाणमा ऋण लिएर जमिन खरिद गर्ने, निर्माण पूरा हुनुअघि नै अपार्टमेन्ट बिक्री गर्ने र ग्राहकबाट प्राप्त अग्रिम रकमबाट अर्को परियोजना सुरु गर्ने व्यवसायिक मोडल अपनाएको थियो।

तर अत्यधिक ऋणमा आधारित यो मोडल चीन सरकारले सन् २०२० मा लागू गरेको ‘थ्री रेड लाइन्स’ नीतिपछि संकटमा परेको थियो। उक्त नीतिले अत्यधिक ऋण लिने रियल इस्टेट कम्पनीलाई थप कर्जा लिन कडाइ गरेपछि एभरग्रान्डको नगद प्रवाहमा ठूलो समस्या देखियो।

घर बिक्री घट्दै गएपछि कम्पनीले नयाँ परियोजना अघि बढाउन र पुराना ऋण तिर्न सकेन। कम्पनीसँग चीनका करिब २८० सहरमा १ हजार ३०० भन्दा बढी अधुरा परियोजना रहेको बताइएको छ।

संस्थापकलाई जन्मकैद

६६ वर्षीय संस्थापक हुई का यानलाई वित्तीय ठगी तथा अन्य वित्तीय अनियमिततामा दोषी ठहर गर्दै जन्मकैदको सजाय सुनाइएको छ। अदालतले उनका राजनीतिक अधिकारसमेत खोस्नुका साथै निजी सम्पत्ति जफत गर्ने आदेश दिएको छ।

सेनचेनको अदालतले चाइना एभरग्रान्डलाई ८.८२ अर्ब युआन तथा हेन्गडा रियल इस्टेटलाई ७ अर्ब युआन जरिवाना गरेको छ।

कम्पनीका शेयरहरू लगातार १८ महिनासम्म कारोबार रोक्का रहेपछि २५ अगस्ट २०२५ मा हङकङ स्टक एक्सचेन्जबाट डिलिस्ट गरिएका थिए। यससँगै सार्वजनिक रूपमा कारोबार हुने कम्पनीका रूपमा एभरग्रान्डको अस्तित्व समाप्त भएको थियो।

कसरी बन्यो विशाल रियल इस्टेट साम्राज्य?

एभरग्रान्ड चीनको सहरीकरणको तीव्र विस्तारसँगै ठूलो बनेको थियो। सन् १९८० मा चीनको सहरी जनसंख्या करिब २० प्रतिशत रहेकामा अहिले ६६ प्रतिशत पुगेको छ।

कम्पनीले ऋण लिएर जमिन खरिद गर्ने, अग्रिम बुकिङबाट अपार्टमेन्ट बिक्री गर्ने र त्यही रकमबाट अर्को परियोजना सुरु गर्ने रणनीति अपनाएको थियो।

ब्रान्ड फाइनान्सका अनुसार सन् २०१८ मा एभरग्रान्ड ब्रान्ड मूल्यका आधारमा विश्वकै सबैभन्दा ठूलो रियल इस्टेट कम्पनी बनेको थियो। त्यतिबेला यसको ब्रान्ड मूल्य ११८ प्रतिशतले बढेर १६.२ अर्ब अमेरिकी डलर पुगेको थियो।

‘थ्री रेड लाइन्स’ नीतिले संकट चर्कायो

एभरग्रान्डको पतनको प्रमुख कारणमध्ये चीन सरकारले सन् २०२० मा लागू गरेको ‘थ्री रेड लाइन्स’ नीति थियो। अत्यधिक ऋणमा रहेका रियल इस्टेट कम्पनीलाई नियन्त्रण गर्ने उद्देश्यले ल्याइएको यो नीतिले कम्पनीको सस्तो कर्जामा पहुँच सीमित गरिदियो।

एभरग्रान्ड नयाँ अपार्टमेन्ट बिक्रीबाट प्राप्त अग्रिम रकममा समेत ठूलो मात्रामा निर्भर थियो। कर्जा पाउन कठिन हुनु र घरको बिक्री घट्नुले कम्पनीको नगद प्रवाहमा संकट ल्यायो।

ब्लुमबर्गका अनुसार सन् २०२५ मा एभरग्रान्डमाथि ३०० अर्ब अमेरिकी डलरभन्दा बढी ऋण थियो। कम्पनीको सम्पत्ति बिक्री तथा ऋणदाताको दाबीबीच ठूलो अन्तर रहेको बताइएको छ।

हजारौँ घर अझै अधुरा

एभरग्रान्डको संकटले कम्पनीका ग्राहकलाई समेत ठूलो असर पारेको छ। कम्पनीका २८० सहरमा १ हजार ३०० भन्दा बढी परियोजना अधुरा रहेको बताइएको छ।

चिनियाँ सरकारले विदेशी ऋणदाताको तुलनामा आफ्ना नागरिकको हितलाई प्राथमिकता दिँदै अधुरा आवासीय परियोजना पूरा गर्न जोड दिएको छ।

‘चीनको लेहमन मोमेन्ट’ होइन

एभरग्रान्डको पतनलाई सन् २००८ को अमेरिकी वित्तीय संकटसँग तुलना गरिए पनि विशेषज्ञहरूले यसलाई ‘चीनको लेहमन मोमेन्ट’ मान्दैनन्। सन् २००८ मा लेहमन ब्रदर्सको पतनले विश्वव्यापी बैंकिङ प्रणालीमा ठूलो संकट निम्त्याएको थियो।

यसको ऋण अन्तर्राष्ट्रिय बैंकिङ प्रणालीसँग गहिरो रूपमा जोडिएको थियो। एभरग्रान्डको संकट भने चीन सरकारले क्रमिक रूपमा नियन्त्रणमा राख्दै आएकोले विश्वव्यापी वित्तीय प्रणालीमा त्यस्तै ठूलो धक्का नपरेको बताइन्छ।

चीनको अर्थतन्त्रमै ठूलो असर

रियल इस्टेट क्षेत्र चीनको अर्थतन्त्रको करिब एक चौथाइदेखि ३० प्रतिशतसम्म हिस्सा ओगट्ने गरेको अनुमान गरिन्छ। एभरग्रान्डलगायत ठूला रियल इस्टेट कम्पनीको संकटले निर्माण क्षेत्र सुस्त भएको छ।

यसको असर स्टिल र सिमेन्टको मागमा समेत परेको छ। त्यस्तै, स्थानीय सरकारको जमिन बिक्रीबाट हुने आम्दानी घटेको छ भने घर खरिदकर्ताको रियल इस्टेट क्षेत्रप्रतिको विश्वाससमेत कमजोर भएको छ।

अत्यधिक ऋणबाट जोखिम

एभरग्रान्डको संकटले अत्यधिक ऋणमा आधारित विकास मोडल दीर्घकालीन रूपमा जोखिमपूर्ण हुने देखाएको छ। चीनमा दशकौँदेखि तीव्र गतिमा विस्तार भएको ऋणमा आधारित रियल इस्टेट वृद्धिको मोडल अहिले गम्भीर दबाबमा परेको छ।

यस घटनाबाट रियल इस्टेट क्षेत्रका नियामक र लगानीकर्ताले परियोजनाको समयमै निर्माण तथा ग्राहकको रकम सुरक्षाका लागि कडा नियम आवश्यक रहेको पाठ सिक्नुपर्ने देखिन्छ।

के हो ‘थ्री रेड लाइन्स’?

चीनले रियल इस्टेट कम्पनीको ऋण नियन्त्रण गर्न लागू गरेको ‘थ्री रेड लाइन्स’मा मुख्यतः तीन वित्तीय मापदण्ड थिए।

लायबिलिटी रेसियो ७० प्रतिशतभन्दा कम: कम्पनीको कुल सम्पत्तिको ७० प्रतिशतभन्दा बढी ऋण हुन नहुने।

नेट डेट रेसियो १०० प्रतिशतभन्दा कम: कम्पनीको नेट ऋण उसको सम्पत्तिको मूल्यभन्दा बढी हुन नहुने।

क्यास–टु–सर्ट टर्म डेट १ भन्दा बढी: आगामी एक वर्षमा तिर्नुपर्ने ऋण बराबर वा त्यसभन्दा बढी नगद कम्पनीसँग हुनुपर्ने।

यी मापदण्ड पूरा गर्न नसक्ने कम्पनीलाई थप ऋण लिन कडाइ गरिएको थियो। एभरग्रान्डको अत्यधिक ऋण र कमजोर नगद प्रवाहका कारण यो नीतिको प्रत्यक्ष असर कम्पनीमा परेको थियो।